4. 신청서 및 첨부서면의 조사방법 //
기입공무원이 기입을 완료한 신청사건은 교합대기 상태가 되어 등기관의 조사를 기다리게 된다.
등기관은 등기부조사 화면에서 등기목적, 등기원인, 등기권리자 및 등기의무자 등의 등기사항이 정상적으로 입력되었는지를 신청서와 대조하여 확인하고,
오류가 있을 경우 기입수정을 한다.
그런 다음 신청서와 첨부서면을 중심으로 당해 신청에 부동산등기법 55조 각호에 해당하는
각하사유가 없는지를 조사하게 된다. 이러한 조사는 형식적 심사권의 범위 내에서 이루어진다. 즉, 등기관은 부동산등기법상 그 등기신청에 필요한
서면이 제출되었는지 여부 및 제출된 서면이 형식적으로 진정한 것인지 여부에 관하여 제출된 서면 자체를 검토하거나 이를 신청서 및 등기부와
대조하는 등의 방법으로 심사하게 된다. 이에 관하여 구체적으로 살펴본다.
가. 신청서와 등기부의 대조
(1) 부동산표시의 부합 여부의 대조
신청서에 기재된 부동산의 표시와 등기부에 기재된 사항을 대조한다.
신청서에 기재된 부동산의 표시가 등기부와 형식적으로 부합하지 아니하는 경우에는 설령 신청서의
기재가 대장에 부합하더라도 그 신청은 각하된다(법 55조 5호). 이러한 경우에는 등기부의 부동산표시를 대장과 합치시키기 위하여 먼저
부동산표시의 변경 또는 경정의 등기를 한 후에 다른 등기를 신청하여야 한다. 다만, 관공서가 등기촉탁을 하는 경우에는 부동산의 표시가 일부
부합하지 않더라도 전체적으로 동일성이 인정된다면 그 등기촉탁을 수리하여야 한다(예규 1118호 5항 참조).
등기관이 대조하는 부동산의 표시에 관한 사항은 다음과 같다.
(가) 토지인 경우 : 소재, 지번, 지목, 면적(법 41조 1항)
(나) 건물인 경우 : 소재, 지번, 종류, 구조, 면적, 건물의 번호가 있는 때에는 그
번호, 부속건물이 있는 때에는 그 종류, 구조와 면적(법 41조, 42조 1항)
(다) 구분건물인 경우 : (1동의 건물의 표시) 소재, 지번, 종류, 구조, 면적, 번호가
있는 때에는 그 번호, 대지권이 있는 때에는 대지권의 목적인 토지의 소재지번, 지목, 면적. (구분건물의 표시) 건물의 번호, 구조, 면적,
대지권이 있는 때에는 그 권리의 종류와 비율(법 42조 2항 내지 4항).
(2) 등기의 목적인 권리표시의 부합 여부 대조
권리의 말소 또는 변경(경정)의 등기신청서에는 말소 또는 변경하는 권리를 특정하기 위하여 그
등기의 접수연월일 및 접수번호 또는 순위번호를 기재하며, 소유권 이외의 권리를 목적으로 하는 권리의 설정, 이전, 처분제한의 등기신청서에도
목적인 권리를 특정하기 위하여 그 등기의 목적인 권리의 종류, 접수연월일 및 접수번호 또는 순위번호를 기재한다.
또, 소유권의 일부이전의 등기를 신청하는 경우에는 그 지분을 기재한다. 신청서에 기재한 이러한
권리의 목적인 권리의 표시가 등기부의 기재와 형식적으로 일치하지 아니하는 때에는 각하사유(법 55조 5호)가 된다.
(3) 등기의무자표시의 부합 여부 대조
등기부에 기재되어 있는 등기의무자의 표시(개인인 경우에는 성명·주소, 회사 기타 법인인
경우에는 그 명칭·주된 사무소 또는 상호·본점)와 신청서에 기재한 등기의무자의 표시가 부합하지 아니할 경우에는 각하사유(법 55조 6호)가
된다. 따라서 먼저 등기명의인표시변경 또는 경정의 등기를 신청하여 등기의무자의 등기부상의 표시를 현재의 표시에 일치시킨 후에 다른 등기를
신청하여야 한다. 다만, 다음과 같은 예외가 있다.
① 저당권이나 가등기 등 소유권 이외의 권리에 관한 말소를 신청하는 경우에는 등기부상의
등기의무자의 표시에 변경 또는 경정의 사유가 있는 때라 하더라도 그 변경 또는 경정의 사유를 증명하는 서면의 첨부로써 등기명의인의 표시의 변경
또는 경정의 등기를 생략할 수 있다(예규 451호, 458호). 따라서 이때는 신청서에 기재된 등기의무자의 표시가 등기부와 일치할 필요는 없으나
그 변경 또는 경정의 사유를 증명하는 서면과 부합하여야 하므로 이를 대조한다.
② 매매로 인한 소유권이전등기절차이행 전에 매도인이 사망한 경우와 같이 피상속인이 원인행위를
완료하고 등기 전에 사망한 경우, 그 상속인은 등기의무자의 상속인임을 증명하는 서면을 첨부하여 그 등기를 신
청할 수 있다(법 47조). 이 경우에는 신청서에 기재한 등기의무자의 표시가 등기부상
등기의무자의 표시와 일치할 필요는 없으나(법 55조 6호), 신청서에는 피상속인도 표시하는 것이 등기실무이다. 이 때에는 등기원인증서의 당사자,
상속을 증명하는 서면의 피상속인과 등기부상의 등기명의인을 대조하여, 동일인 여부를 판단하여야 한다. 회사의 합병이나 분할의 경우도 마찬가지이다.
③ 소유권이전등기를 신청하는 경우에 한하여 등기명의인의 주소변경으로 신청서상 등기의무자의
표시가 등기부와 부합하지 아니하는 경우에도, 등기신청시에 제출한 주소를 증명하는 서면에 등기의무자의 등기부상 주소가 신청서상의 주소로 변경된
사실이 명백히 나타나는 때에는 등기관이 직권으로 등기명의인표시변경등기를 하여야 하므로(법 48조 2항), 이러한 사항을 면밀히 검토하여야 한다.
(4) 등기권리자의 표시와 부합 여부의 대조
기존의 등기를 변경 또는 말소하거나 가등기에 기한 본등기를 하는 경우에는 기존 등기명의인이
등기권리자가 되는 경우가 있다. 근저당권의 채권최고액을 증액변경하는 경우의 근저당권자, 소유권이전등기를 말소하는 경우의 전소유자, 본등기를 하는
경우의 가등기명의인 등이 그러하다. 이러한 등기신청에 있어서 신청서에 기재한 등기권리자의 표시가 등기부와 부합하지 아니할 경우에는 당사자의
동일성 여부를 심사하여야 한다.
나. 첨부서류와 등기부의 대조
첨부서류와 등기부를 대조하여 동일성이 인정되지 아니하면 필요한 서면을 첨부하지 아니한 때(법
55조 8호)에 해당하여 각하사유가 된다.
(1) 등기필증에 기재된 등기의무자 등과 등기부상의 등기의무자 등의 대조
등기의무자의 권리에 관한 등기필증을 첨부하여야 하는 경우, 이 등기
필증은 인감증명서와 함께 등기의무자(또는 신청인)의 등기신청 의사의 진정을 담보하는 중요한
첨부서면이다. 따라서, 등기필증에 기재된 접수연월일 및 접수번호가 등기부의 기재와 일치하는가의 여부, 등기필증에 표시된 부동산 및 등기권리자의
기재가 등기부의 그것과 동일한 것인가의 여부 등을 대조하고, 등기필증에 찍힌 등기필인 및 청인의 인영, 등기필증의 양식, 경과연수(용지의 지질
및 상태) 등을 종합적으로 판단하여 진정한 등기필증인지 여부를 신중하게 확인한다.
(2) 등기상 이해관계인의 승낙서 등과 등기부의 대조
등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에 그의 승낙서 또는 그에게 대항할 수 있는 재판의
등본을 신청서에 첨부하여야 하는 경우, 승낙서 등에 기재된 이해관계인의 표시(성명, 주소 등)가 등기부상의 표시와 부합하는가, 승낙서 등의
내용이 당해 등기의 신청과 동일한 것인가, 승낙의 목적이 된 부동산의 표시가 등기부상의 표시와 부합하는가의 여부를 확인한다. 또, 승낙서의
일부로서 인감증명서가 첨부되었는가, 승낙을 갈음하는 재판서 등본의 경우에는 그 재판이 확정된 것임을 증명하는 서면이 첨부되었는가의 여부를
조사한다. 인감증명서는 이해관계인 본인의 것이어야 하지만, 이해관계인이 무능력자이거나 회사 등 법인인 경우에는 그 법정대리인 또는 회사 등의
대표자의 인감증명서를 첨부하여야 한다. 법정대리인 등의 자격을 증명하기 위하여 가족관계등록사항별증명서 또는 법인등기부 등·초본을 첨부하였는지
여부도 조사한다.
(3) 대장과 등기부의 부동산표시와 소유자표시의 대조
등기부에 기재된 부동산의 표시가 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장과 부합하지 아니하는
경우에는 그 부동산 소유권의 등기명의인은 부동산의 표시변경등기를 하지 아니하면 당해 부동산에 관하여 다른 등기를 신청할 수 없다. 또 등기부에
기재된 등기명의인의 표시가 위 각 대장과 부합하지 아니하는 경우에는 그 등록명의인표시의 변경등록을 하지 아니하면 당해 부동산에 관하여 다른
등기를 신청할 수 없다(법 56조).
그러므로 신청서에 위 대장의 등본이 첨부된 경우에는 등기관은 그 부동산의 표시와 등기명의인의
표시가 등기부와 부합하는가의 여부를 대조한다. 다만, 부동산등기법 56조의 규정은 소유권의 등기명의인이 등기를 신청할 경우에 적용할 규정이므로,
관공서가 등기를 촉탁하는 경우에는 등기부와 대장상의 소유명의인 등의 표시가 부합하지 아니하더라도 그 등기촉탁을 수리하여야 한다(예규 1118호
5.).
다. 신청서와 첨부서류의 대조
등기부와 신청서의 기재사항이 위에서 본 바와 같이 서로 부합하여야 할 뿐만 아니라 신청서와 그
첨부서류도 서로 부합하여야 한다. 따라서 대장등본, 등기원인증서, 대리권한증서, 위임장 및 인감증명, 제3자의 허가서, 주소증명서, 공동담보목록
등 첨부서면과 신청서의 각 기재사항이 부합하는지의 여부를 대조하여야 한다.
http://